Мир – палацам, війна – халупам, або що чекає на «хрущовки»?

У червні 2020 року на київських Позняках сталася трагедія: в житловому будинку вибухнув газ. Результат: п’ятеро загиблих і сорок сімей без квартир. Президент України Володимир Зеленський передав постраждалим ключі від нових помешкань, проте дехто з мешканців і по цей час бачить своє житло лише на папері.

Бо когось із жертв вибуху «прописали» у ЖК, де поки не проведено комунікації, а когось – у ЖК, які ще тільки будують. Тим часом демонтувати зруйнований під’їзд будинку почали лише за півроку, перед новорічними святами 2020/2021, при цьому решта під’їздів й досі сидить без газу, готуючи собі їжу на електроплитках.

Як то кажуть, швидко казка розповідається, та не скоро діло робиться.

Життя в Україні – це життя у казці. Сюжет розгортається стрімко: ось глава держави вручає постраждалим ключі, а ось ці самі постраждалі шукають двері, до яких би ці ключі підійшли. Але дверей нема. Двері ще не вставили у квартири, бо квартири не збудували.

Хоча, здавалось би, 40 сімей – це не так багато. І місто могло би купити для них 40 квартир, бо вибух стався з вини «Київгазу», тобто з вини міста. Однак виявилося, що вирішити проблему протягом півтора року – надважка задача. Між тим в Україні в цілому та у Києві зокрема готуються зносити «хрущовки» та розселяти їх мешканців.

А мешканців «хрущовок» – значно, значно більше, аніж жителів будинку на Позняках!

Якесь шосте (і нехороше) відчуття підказує мені, що спасіння потопаючих буде ділом рук самих потопаючих. Тобто виселені з «хрущовок» громадяни почнуть самотужки підшуковувати собі житло. Хтось напроситься до родичів, хтось зніматиме житло, хтось (можливо) опиниться на вулиці взагалі. Досвід родин з будинку на Позняках доводить, що порушити дане слово представникам влади нічого не варто – навіть якщо обіцянки дані публічно і під спалахи фотокамер.

Стоп, скажете ви. А що говорить з цього приводу закон? Ось тут-то й починається найцікавіше. Бо, відповідно до чинного законодавства, для того, щоб виселити зі старого будинку всіх мешканців і знести його, потрібна згода 100% мешканців цього будинку. А це, в принципі, неможливо.

Тож у новому законопроєкті, розробленому Мінрегіонбудом, цю цифру знижено до 75%. А це вже реальний крок до досягнення згоди на виселення мешканців. Тим паче, що правовою грамотністю можуть похвалитися далеко не всі. Наших громадян нескладно залякати або просто задурити їм голови – майстри цього діла присутні в Україні на всіх щаблях влади.

То що, «хрущовки» не варто чіпати взагалі? Варто, ще й як. Але маючи чіткий алгоритм дій.

Спершу я поставив би питання так: скільки в Україні (і Києві) житлового фонду, який підлягає заміні? Адже справа не лише в «хрущовках». Так, вони впадають в око передусім. «Хрущовки» стали символом дискомфорту та антиестетики. Однотипні приземлені «коробки», які наводять тугу своїм депресивним виглядом. Перша київська «хрущовка», побудована у 1957 році, мала кухню площею 3 кв. м і кімнати по 7-8 кв. м. Висота стель була більша, ніж довжина стін – але кращого тоді ніхто й не вимагав. Адже передбачалося, що до 2000 року буде збудований комунізм, і «хрущовки» з їхнім терміном експлуатації у 50 років відійдуть у минуле.

Комунізм ми не збудували, капіталізм теж, відтак не дивно, що зношений житловий фонд укорінився в наших містах. Але річ у тім, що яка-небудь «панелька» 1980-х років в силу різних причин може бути більш небезпечною, ніж 70-літня «хрущовка». Наприклад, якщо в будинку пішли тріщинами стіни, і сам будинок загрожує обвалом. На облік слід брати не лише старі об’єкти, а й такі, котрі стали  непригодними для експлуатації.

Нині, за даними Держстату, в Україні налічується 4,33 млн квадратних метрів застарілого житлового фонду. Він включає: 4646 багатоповерхівок, збудованих до 1919 року; 9693 будинки, збудованих з 1920-го до 1953-го; 7192 багатоповерхівки, збудовані з 1954-го до 1969-го; 5364 будинки, збудовані з 1970-х до 1989-го.

За коректність цих даних я не відповідаю – мені хотілось би, аби уточнені цифри озвучило профільне відомство. А також міська влада Києва, котра окремо порахувала би, скільки будинків слід знести або капітально відремонтувати у столиці. Психологи люблять повторювати, що перший крок до вирішення проблеми – її усвідомлення. Ми ж поки не знаємо (не «усвідомлюємо») масштаб проблем із застарілим житловим фондом у столиці. А відтак не можемо прорахувати і кошторис на конкретні дії із ним.

До речі, про конкретику. Другою задачею після обраховування всього проблемного фонду має стати відповідь на питання, що робити з ним далі. Варіантів, грубо кажучи, лише два: або ламати, або фарбувати. Тобто аби зносити зовсім, аби затівати масштабну реконструкцію. Свого часу у Росії віддали перевагу першому варіанту – вирішили усе «ламати». У 1990-х роках мер Москви Юрій Лужков першим на пострадянському просторі представив програму знесення панельних п'ятиповерхівок на базі інвестиційних договорів.

Що таке «інвестиційний договір»? Це коли за кошти приватної компанії зводиться стартовий будинок, у який переселяються мешканці «хрущовок». Далі «хрущовки» зносять, інвестор розширює ЖК, а прибуток отримує завдяки продажу надлишкових площ (вони з’являються, приміром, за рахунок збільшення поверхів у нових будинках). Непоганий варіант за умови, звичайно, дотримання правил гри.

Тим часом балтійські країни колишнього Радянського Союзу вирішили питання шляхом проведення капітальних ремонтів п'ятиповерхівок. Фундаменти укріпили, комунікації замінили, фасади утеплили. Роботи фінансували фонди ЄС та співвласники. Для цих цілей мешканці отримали пільгові багаторічні кредити. І це також прийнятний сценарій – якщо діяти свідомо та у повній синергії.

А як щодо України?

Згадуваний мною законопроєкт від Мінрегіонбуду передбачає три можливості: реконструкцію будинку без відселення мешканців або із короткочасним відселенням; реконструкцію із відселенням – в тому випадку, коли справа не обмежується капітальним ремонтом і коли будинок повністю виводять з експлуатації та ґрунтовно перебудовують; знесення будинку.

В останньому випадку власники квартир зможуть обрати між отриманням житла в новому будинку або грошовою компенсацією. І тут, звичайно, важливо, аби мешканці будинку справді отримали повноцінну заміну своїм квадратним метрам, а не повторили досвід жителів Позняків.

Що напружує мене у цьому законопроєкті? Тут я би виділив кілька моментів. Перший: варіант зі знесенням житла виглядає безальтернативним. Поясню, чому.

В законопроєкті сказано, що фінансування реконструкції кварталів застарілого житлового фонду відбувається за кошти державного та місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких перебувають об'єкти нерухомого майна, а також за надходження з інших джерел. Але який інтерес інвесторам займатися реконструкцією? Свій профіт вони найповнішою мірою отримають в тому випадку, якщо знесуть 5-поверховий дім і на його місці зведуть 25-поверховий.

Що ж стосується коштів з державного та місцевого бюджетів, то я сумніваюся, що вони там є. Хоча, знову таки, тут треба складати кошторис проєкту, аби згодом робити висновки. Власне, вже зараз департамент містобудування та архітектури КМДА заявляє, що Київ – найбагатше місто України – не має коштів на реконструкцію та будівництво компенсаційного житла. А відтак залишається одне – шукати приватних інвесторів.

Пошуки ж приватних девелоперів роблять варіант знесення застарілого фонду єдино можливим. І тут виникає момент номер два, який мене турбує. Імплементація положень законопроєкту гратиме на руку комерційним забудовникам, вони стають його активними лобістами. При цьому, однак, самі забудовники не в захваті від законопроєкту – вони нарікають на відсутність у документі певних преференцій. Зокрема, компанії хотіли б отримати пільги на сплату оренди за землю і підключення до інженерних мереж або безкоштовно отримувати земельні ділянки під нову забудову.

Третій момент, котрий виглядає дещо дивно, стосується коефіцієнта відшкодування за старе житло. Визначення такого коефіцієнта віддають на відкуп органам місцевого самоврядування. Саме вони вирішуватимуть, який коефіцієнт привабливий для мешканців та економічно обґрунтований для забудовників.

(Раніше йшлося про те, що коефіцієнт має становити 1,5, тобто при переїзді до нового будинку людина отримує житло, чия площа на 50% більша. Нині ж така цифра стає «плаваючою», і я побоююсь того, що забудовники легко «переконають» місцеву владу максимально її знизити). 

І, нарешті, четвертий пункт, на якому я хотів би зупинитися. Законопроєкт декларує, що реконструкції підлягатимуть не лише багатоквартирні будинки, а й об'єкти соціально-транспортної інфраструктури, розташовані в межах кварталу: дитячі садки, школи, медичні заклади, дороги.

Дуже важливим є те, аби така декларація стала не просто набором букв в тілі закону, а неуникненним зобов’язанням для інвестора. Те, як не люблять забудовники зводити об’єкти інфраструктури у нових ЖК, є загально відомим. І я поки не бачу у законопроєкті Мінрегіонбуду механізм, який змусить інвесторів реконструювати школи та дитсадки у старих кварталах.

Поза тим справа оновлення житлового фонду є необхідною та актуальною. Аби лише вона не стала ще однією утопією на кшталт «посадити мільярд дерев» або ще одним способом збагачення великого (в даному разі – будівельного) бізнесу.